Besluit betaalbare huur.

Bij Kabinetsmissive van 2 april 2024, no.2024000843, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, bij de Afdeling advisering van de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (Besluit betaalbare huur), met nota van toelichting.

Het ontwerpbesluit is een uitwerking van het wetsvoorstel betaalbare huur. Het wijzigt de rekenwijze voor de bepaling van de (maximale) huur van woonruimte, vastgelegd in het zogenoemde woningwaarderingstelsel (WWS). In dit ontwerpbesluit is onder meer de bovengrens van de nieuw te reguleren middenhuur vastgelegd (de zogeheten liberalisatiegrens van 186 punten). In de waardering wordt meer waarde toegekend aan woningen met betere energieprestaties en met (gemeenschappelijke) buitenruimten.

Zoals ook al bleek uit (de toelichting op) het wetsvoorstel betaalbare huur, gaat de hogere liberalisatiegrens van de middenhuur gelden voor nieuwe huurcontracten. (zie noot 1) De waarderingssystematiek van het WWS geldt direct. (zie noot 2)

De Afdeling advisering van de Raad van State maakt een opmerking over de definitie van ‘zelfstandige woning’. In verband daarmee is aanpassing wenselijk van het ontwerpbesluit en de toelichting.

Definitie zelfstandige woning

Het ontwerpbesluit bevat een eigen definitie van het begrip ‘zelfstandige woning’. (zie noot 3) Volgens de voorgestelde definitie is sprake van een zelfstandige woning als die wordt bewoond door maximaal twee personen of door een ‘duurzaam gemeenschappelijk huishouden’ van drie of meer personen. Deze definitie is een toevoeging aan de al bestaande definitie in het Burgerlijk Wetboek (zie noot 4) (BW) en was nog niet opgenomen in de versie die ter consultatie was voorgelegd.

Waar het BW een definitie hanteert aan de hand van de kenmerken van een woning, wordt daar nu een uitbreiding aan gegeven, die uitgaat van de bewoners. De aanduiding ‘maximaal twee personen’ is duidelijk. Een definitie van ‘duurzaam gemeenschappelijk huishouden’ wordt echter niet gegeven. Voor de uitwerking wordt aangesloten bij de jurisprudentie, aldus de toelichting. (zie noot 5) Voor de toepassing van de definities wordt volgens de toelichting "uitgegaan van het gebruik zoals dat is overeengekomen tussen verhuurder en huurder(s)". (zie noot 6)

De Afdeling merkt hierover het volgende op.

a. Grondslag en definiëring
Het ontwerpbesluit heeft volgens de aanhef als grondslag artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. (zie noot 7) Deze bepaling betreft de waardering van de kwaliteit van een woonruimte. De Afdeling merkt op dat de voorgestelde definitie daar niet uit voortvloeit. Artikel 3, derde lid van de Uitvoeringswet huurprijzen (zie noot 8) woonruimte biedt wel de grondslag daarvoor. Dit betekent dat het ontwerpbesluit eveneens op deze bepaling dient te worden gebaseerd. De Afdeling adviseert de aanhef op dit punt aan te passen.

Daarbij merkt de Afdeling op dat zowel in de artikelsgewijze toelichting als in de toelichting op bijlage I, onder A van het ontwerpbesluit, een bijlage die het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimten betreft, een nadere invulling wordt gegeven aan het begrip ‘duurzaam gemeenschappelijk huishouden’ .

De Afdeling merkt op dat met het op deze wijze ‘aanvullen’ van de definitie van zelfstandige woonruimte, een norm in de toelichting wordt gesteld die in de regeling zelf zou moeten worden opgenomen. Zij adviseert het ontwerpbesluit en de toelichting hierop aan te passen, met inachtneming van het volgende.

b. Probleemanalyse
Voorts merkt de Afdeling op dat uit de toelichting niet duidelijk wordt waarom deze nadere invulling is ingevoegd en welk probleem daarmee wordt aangepakt. Dit knelt temeer omdat de definitie vragen oproept. Zo wordt voor een eenvoudige uitvoering (en gemeentelijke handhaving) uitgegaan van de fictie dat in een huurwoning met minder dan drie huurders geen kamerverhuur plaatsvindt. (zie noot 9) Dit raakt ook de rechtszekerheid. Daarnaast is uit de toelichting niet op te maken welke concrete jurisprudentie ten grondslag ligt aan de uitwerking van ‘duurzaam gemeenschappelijk huishouden’.

c. Consequenties
Ten slotte maakt de toelichting niet duidelijk wat de praktische en financiële consequenties van het voorstel op dit punt zijn voor huurders en verhuurders. Dit geldt bijvoorbeeld voor mensen die na een studie samen een woning huren vanwege de krapte in alle segmenten van de woningmarkt. Met de nieuwe definitie van onzelfstandige woonruimte zouden die, naar het zich laat aanzien, onder een ander regime vallen (kamerhuur / onzelfstandige woonruimte) dan voorheen. (zie noot 10) Evenmin is toegelicht waarom hier geen overgangsrecht voor is geregeld.

De Afdeling adviseert in het licht van het voorgaande het ontwerpbesluit en de toelichting aan te passen.

De Afdeling advisering van de Raad van State heeft een aantal opmerkingen bij het ontwerpbesluit en adviseert daarmee rekening te houden voordat een besluit wordt genomen.

De vice-president van de Raad van State

Voetnoten

(1) Voorgesteld artikel 12a.
(2) Mocht op grond van het WWS een woning met een bestaand huurcontract onder de grens van 186 punten uitkomen, dan is deze dus niet gereguleerd omdat de verhoging van de liberalisatiegrens niet geldt voor bestaande huurcontracten.
(3) Voorgesteld artikel 1, tweede lid.
(4) Artikel 7:234 BW: "Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning."
(5) Toelichting bij bijlage I van het besluit huurprijzen, onder A.
(6) Nota van toelichting, paragraaf 2.2.0.1.
(7) Zoals deze bepaling zal komen te luiden indien het wetsvoorstel Wet betaalbare huur (Kamerstukken I 2023/24, 36496, D) in werking treedt.
(8) Zoals deze bepaling zal komen te luiden indien het wetsvoorstel Wet betaalbare huur (Kamerstukken I 2023/24, 36496, D) in werking treedt.
(9) Nota van toelichting, paragraaf 2.2.0.1.
(10) Dit kan niet alleen gevolgen hebben voor de te betalen huur maar ook voor het recht op huurtoeslag. De regering acht uitbreiding van huurtoeslag tot onzelfstandige woonruimte niet mogelijk. Zie Kamerstukken II, 2022/23, 36311, nr. 6, p. 10-11.